Ley de alquileres: a 3 años del experimento, la oferta es casi nula en la Ciudad de Buenos Aires

En la ciudad de Buenos Aires, así como en todo el país, encontrar una vivienda para alquilar en el formato tradicional se ha convertido en una verdadera odisea debido a la escasez de unidades disponibles. La implementación de la Ley de Alquileres ha tenido un impacto significativo, reduciendo la cantidad de departamentos en alquiler a niveles mínimos. En algunos barrios, apenas existen una o diez opciones para elegir. Además, las propiedades que se ofrecen suelen alquilarse en menos de 24 horas. Esto ha llevado a que algunos inquilinos deban pagar precios por encima del Índice de Contratos de Locación (ICL) establecido por el Banco Central, el cual regula los acuerdos de alquiler de forma anual. Además, se ven obligados a aceptar condiciones impuestas por muchos propietarios, como la prohibición de tener mascotas o niños.

Los expertos recomiendan a los inquilinos que comiencen a buscar una nueva vivienda al menos tres o cuatro meses antes de que finalice su contrato, ya que puede resultar complicado encontrar otra propiedad en caso de que el propietario no acepte renovar o extender el acuerdo.

Alquilar o renovar: una misión imposible

El valor de los alquileres se duplicará este sábado para aquellos inquilinos que deban afrontar sus actualizaciones desde el 1° de julio. La fecha resulta icónica, porque coincide con el primer período de vigencia de la Ley de Alquileres que fija un plazo mínimo de tres años para celebrar un contrato de locación de vivienda para residencia. Con la puesta en vigencia de esta ley el 1° de julio de 2020, se estableció que las actualización de los valores se realicen una vez por año por el Índice de Contrato de Locación (ICL).

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Este índice es informado día a día por el Banco Central, en base a una relación que incluye el índice inflacionario y la evolución de los salarios. De esta manera, un inquilino que empezó su contrato con la puesta en vigencia de la ley el 1° de julio de 2020 a $50.000 a partir de hoy tendrá que pagar $226.000. Si, por ejemplo, lo firmó el 1° de julio del año pasado por $100.000, ahora abonará $203.000, ya que el porcentaje de ajuste por el ICL es del 103%.

Una normativa discutida

Desde el mercado inmobiliario argumentan que es claro que la ley que ahora cumple 3 años de vigencia es la culpable de la casi oferta nula de inmuebles de todo el país. Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, aseguró que “la normativa tendría que derogarse y hacerse otra nueva que conforme a locadores y locatarios, que de previsibilidad. Porque aunque la modifiquen la problemática tal vez no se resuelva. Habría que ir hacia un modelo de contrato con una duración máxima por 24 meses, como ya existía y dónde el mercado regulaba perfectamente la demanda y oferta. Hay que agregar desalojo exprés y una actualización semestral, conjuntamente con un mes de honorarios al corredor inmobiliario que actúe en dicha operación (en CABA no se abona comisión inmobiliaria)”.

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Que los inmobiliarios no ganen nada por su labor e intermediación en una operación de alquiler también hace que muchos no quieran trabajar en el mercado de las locaciones tradicionales. Por otro lado, los dueños no quieren alquilar a tres años. “Se lo advertimos a todos los actores políticos de primera línea y todos coincidieron en hacer igual la ley actual. Esperemos a ver qué sucederá cuando asuma el nuevo gobierno; mientras tanto la gente no tiene dónde vivir”, amplió Toselli. Entre julio de 2017 y junio de 2020 antes de la ley, la inflación fue del 188% y los alquileres subieron por debajo; en CABA se incrementaron 149%, pero desde que entró en vigencia la actual normativa acumulan un incremento del 580% y la inflación en tres años es de 441 por ciento. “Los resultados muestran el negativo efecto de regular un mercado que venía funcionando bastante bien hasta 2019 y todos buscaban y conseguían el inmueble de acuerdo con sus necesidades. Considero que es urgente sancionar una nueva ley”, concluyó Toselli.